國(guó)企盤活閑置土地正在迎來政策機(jī)遇期。

2024年3月，國(guó)務(wù)院國(guó)資委全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組在年度首次全體會(huì)議上提出，將推動(dòng)中央企業(yè)激活存量土地資源，選擇試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施。

4個(gè)月后，國(guó)資委批準(zhǔn)設(shè)立了規(guī)模達(dá)300億元的國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)盤活專項(xiàng)基金。

政策層面的連續(xù)表態(tài)，標(biāo)志著2024年成為國(guó)有企業(yè)存量土地資產(chǎn)規(guī)?；P活的起始之年。

01

為何盤

根據(jù)財(cái)政部最新數(shù)據(jù)顯示，2024年1至9月，全國(guó)國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)的利潤(rùn)總額同比下降了2.3%，而國(guó)有企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到64.9%，同比上升了0.1%。

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，盤活閑置土地已成為國(guó)企的重要任務(wù)。

2024年3月，國(guó)務(wù)院國(guó)資委全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組在年度首次全體會(huì)議上提出，要推動(dòng)中央企業(yè)存量土地的盤活利用，并遴選試點(diǎn)項(xiàng)目。

這與中央層面的要求不謀而合。

今年9月，中央紀(jì)委國(guó)家監(jiān)委網(wǎng)站發(fā)表題為《喚醒“沉睡”資產(chǎn)》的文章，強(qiáng)調(diào)國(guó)有資產(chǎn)資源來之不易，有效盤活國(guó)有企業(yè)存量資產(chǎn)對(duì)于提升基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理水平、合理擴(kuò)大有效投資以及降低企業(yè)負(fù)債水平等具有重要意義。

文章指出了國(guó)有資產(chǎn)閑置浪費(fèi)的幾種表現(xiàn)形式：

一是資產(chǎn)“失管”。部分管理單位對(duì)所屬國(guó)有資產(chǎn)現(xiàn)狀掌握不準(zhǔn)確、底數(shù)不清晰，導(dǎo)致資產(chǎn)長(zhǎng)期處于無人知曉、無人理會(huì)、無人管理的狀態(tài)，造成閑置浪費(fèi)。

二是低價(jià)租賃或簽訂超長(zhǎng)期租賃合同。這在短期內(nèi)看似盤活了資產(chǎn)、增加了效益，實(shí)則容易因?yàn)樽赓U期限過長(zhǎng)影響資產(chǎn)優(yōu)化配置和使用效率。

三是長(zhǎng)期閑置導(dǎo)致固定資產(chǎn)自然貶值。一些固定資產(chǎn)在處置過程中，一直沒有找到行之有效的盤活方式，導(dǎo)致長(zhǎng)期處于“蒙灰”狀態(tài)，閑置過程中可能因自然災(zāi)害、磨損老化等原因造成資產(chǎn)折損，價(jià)格下跌，也會(huì)增加日常運(yùn)營(yíng)成本和維護(hù)費(fèi)用。

中央紀(jì)委披露的案例顯示，國(guó)有資產(chǎn)長(zhǎng)期閑置的現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)中并不少見。例如，2023年下半年，江蘇省淮安市淮陰區(qū)紀(jì)委監(jiān)委深入開展城市居民小區(qū)配套用房領(lǐng)域突出問題專項(xiàng)整治，發(fā)現(xiàn)小區(qū)配套用房被長(zhǎng)期閑置、隨意擠占、低價(jià)出租、非法售賣、違規(guī)處置、擅改用途等問題較為突出。

在這樣的背景下，一方面是國(guó)有企業(yè)的利潤(rùn)下滑，資產(chǎn)負(fù)債增高；另一方面，國(guó)企又存在大量閑置資產(chǎn)，尤其是閑置土地和房產(chǎn)。因此，盤活閑置土地成為國(guó)企不得不面對(duì)的重要議題。

02

如何盤

盤活閑置土地的核心在于依托企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的合力。如果目標(biāo)僅是將土地回收后簡(jiǎn)單出租，那么企業(yè)的投入就顯得不必要。而盤活閑置土地的關(guān)鍵步驟包括資金的注入、項(xiàng)目的改造、出租運(yùn)營(yíng)以及盈利，這一系列過程需要依托強(qiáng)大的法律知識(shí)、銷售策略以及資本運(yùn)作能力。

在這一背景下，今年7月，經(jīng)國(guó)務(wù)院國(guó)資委批準(zhǔn)，中國(guó)誠(chéng)通與中國(guó)東方資產(chǎn)管理股份有限公司聯(lián)合發(fā)起成立了國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)盤活專項(xiàng)基金，基金總規(guī)模高達(dá)300億元人民幣，其中東方資產(chǎn)出資比例為70%，中國(guó)誠(chéng)通出資比例為30%。

中國(guó)誠(chéng)通自2005年起被國(guó)資委確定為國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司試點(diǎn)企業(yè)，肩負(fù)探索中央企業(yè)非主業(yè)及不良資產(chǎn)的市場(chǎng)化、專業(yè)化運(yùn)作和處置路徑的任務(wù)。在多次經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，中國(guó)誠(chéng)通承擔(dān)重任，接收并處理了大量經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)、主業(yè)剝離資產(chǎn)和困難企業(yè)，實(shí)現(xiàn)了國(guó)有企業(yè)的清理退出或重組再生，成為國(guó)有資產(chǎn)重組和資本運(yùn)作的重要平臺(tái)。在此次設(shè)立的國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)盤活專項(xiàng)基金中，中國(guó)誠(chéng)通不僅是出資方，也全面負(fù)責(zé)基金的投資與運(yùn)營(yíng)管理，把控投資方向。

東方資產(chǎn)是四大資產(chǎn)管理公司之一，擁有豐富的不良資產(chǎn)處理和盤活經(jīng)驗(yàn)，累計(jì)管理處置各類不良資產(chǎn)超過2萬億元人民幣。

目前，該基金的業(yè)務(wù)開展模式包括三種：一是項(xiàng)目直投，即專項(xiàng)基金直接投資，把握項(xiàng)目，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，全程控制盤活項(xiàng)目。二是子基金合作，土地盤活基金與相關(guān)央企或地方主體共同發(fā)起設(shè)立專項(xiàng)子基金，專項(xiàng)服務(wù)于該央企及地方。三是定制化方案，即專項(xiàng)盤活基金協(xié)助項(xiàng)目方“開店”、配備設(shè)備。

國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)盤活專項(xiàng)基金可以被視為一種資產(chǎn)管理工具。當(dāng)土地和房產(chǎn)閑置，難以實(shí)現(xiàn)溢價(jià)銷售和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)，國(guó)有土地資產(chǎn)盤活專項(xiàng)基金便能夠幫助盤活資產(chǎn)。

03

“大金礦”

閑置土地就像是一座巨大的“金礦”，許多國(guó)有企業(yè)手中握有大量未被充分利用的土地資源。

國(guó)家能源集團(tuán)官方發(fā)布的消息顯示，其浙江公司在資產(chǎn)管理方面取得了顯著的成效。該公司的北侖電廠成功競(jìng)得某航空公司浙江分公司辦公場(chǎng)地的三年租賃權(quán)，預(yù)計(jì)每年將帶來近300萬元的租賃收入。同時(shí)，寧海電廠及時(shí)調(diào)整策略，采取“先整修后出租”的方式，通過定制化打造樣板樓，提升了資產(chǎn)附加值，喚醒了沉睡資產(chǎn)，為未來盤活閑置不動(dòng)產(chǎn)和低效無效資產(chǎn)提供了成功的案例。目前，寧海電廠已與綜合能源、寧波燃料公司簽訂了辦公樓三年租賃合同，預(yù)計(jì)年收入可達(dá)480萬元。

中國(guó)海油氣電集團(tuán)江蘇分公司則通過“央企資金+農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)”模式，聯(lián)營(yíng)建設(shè)綜合能源服務(wù)站，有效盤活了農(nóng)村閑置資產(chǎn)。

中國(guó)石化福建公司順利完成了東坑油庫(kù)、魁岐油庫(kù)、福清辦公樓等15項(xiàng)積壓項(xiàng)目的處置與安置，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)創(chuàng)利1.4億元，創(chuàng)下歷史新高。福建石油不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證規(guī)范率達(dá)到90%，在銷售企業(yè)中排名第一。

閑置土地?zé)o疑已成為當(dāng)下的淘金熱點(diǎn)，但這一投資領(lǐng)域異常復(fù)雜，難以實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化操作。更為關(guān)鍵的是，時(shí)間成本往往遠(yuǎn)超預(yù)期。由于閑置土地涉及多方利益，情況錯(cuò)綜復(fù)雜，項(xiàng)目解決的時(shí)間線可能會(huì)無限期延長(zhǎng)。每個(gè)項(xiàng)目都面臨著獨(dú)特的挑戰(zhàn)，如果項(xiàng)目的問題能夠輕易被識(shí)別和解決，這類問題項(xiàng)目就不會(huì)遺留至今。

因此，國(guó)企在處理這些閑置資產(chǎn)時(shí)，必須慎之又慎。

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（轉(zhuǎn)自：企觀國(guó)資）